当前，中国城市发展正全面从“增量扩张”转向“存量提质”，城市焕新与资产焕新已成为推动城市高质量发展的关键抓手。常规的商办改造往往聚焦于酒店，相较存量商办，酒店能提供更加稳定的现金流，投资人黄国林在过去数年也是这样考量的，但是这一次他犯了难。

　　“每一次的酒店改造都面临着高额成本，到底有没有一种模式可以以轻量化的投入撬动安全的回报?”

　　在面临这一次投资抉择的时候，黄国林将目光转向了“长租公寓”。

　　(松花江路自如寓 实拍图)

　　十年前曾经辉煌一时的高乐寿养老院，或是因为经营问题和管理问题，无法持续，很快便成为了杨浦区内的闲置业态。

　　(原 上海高乐寿养老院)

　　作为曾主导过多个酒店项目投资与运营的资深投资人，黄国林的第一反应是将这栋楼租下来改造成酒店，但高额的改造成本让他这一次暂停了脚步。

　　通过调研，黄国林发现长租公寓的改造成本仅为酒店的三分之一甚至更低，而且其运营模式稳健，市场需求波动较小。在考察了市场上的众多长租公寓品牌后，黄国林最终选择了自如资管。

　　他说，“不仅因为自如资管的品牌影响力和非常强的项目操盘能力，更重要的是增益租模式能够为我们带来稳定的收益。”

　　什么是增益租模式?

　　增益租模式是自如为专门为业主提供的一种全新资产管理模式。

　　在这种模式下，自如会发挥强大的供应链整合能力和数智化运营能力，为业主的整栋楼宇进行全方位升级，从投资研判、产品交付，到价值提升、资产去化、运营搭建，建立全价值链资产管理体系，让存量资产焕发出更大的价值和吸引力。

　　同时自如还为业主制定灵活可靠的收益方案，不仅设立了保底的安全线，还提供了明确的收益分成，让增益变得简单可触达。

　　(松花江路自如寓 实拍图)

　　01：客群定位：要做怎样的公寓?

　　松花江路159号地处延吉商圈，基于对商圈和客源来源的精准判断，自如资管识别到商圈内找房客户8000余人，20-30岁占比57.3%，其中杨浦区互联网行业客户占比最高，为36.2%。

　　但是其周边的租赁住房供给情况却并不尽如人意：整体市场供给以青年公寓为主，面积小、品质差，配套不齐全;除了公寓住房外，这一板块内老旧公房居多，以一房建面40平为主，装修品质较差。

　　从地理位置上看，被两站地铁、两大公园、四所高校环绕的优质地段给了自如资管很大的发挥空间。

　　在进行详细的投资研判后，自如资管最终为这座闲置养老院选择了“自如友寓”的产品线，定位为城市新青年公寓，打造受年轻人青睐的“有活力和温度的居家场所” ，服务在杨浦区青年租户及通过地铁通勤的人群。

　　02：产品设计：如何满足年轻需求?

　　(松花江路自如寓 大堂公区设计图)

　　定位成年轻、时尚、充满活力的舒适宜居空间后，自如资管强大的产品设计和供应链支持部门开始介入。

　　空间规划 明亮的橙色作为公寓主要色调，以打造“都市活力之家”为灵感，重新布局整座楼宇，并修建天景增加采光。

　　公区设计 为了适配年轻人的社交需求，公寓设计了休闲吧台、阅读角、健身房等多元空间。一楼的社区食堂也配合进行了改造，租户可以享受就餐折扣，大大提升了生活便利度。

　　户型设计 基于对空间的重新规划，自如资管设计了18-32平米的多种户型共167间，房间配备高品质家具家电，中央空调、立式冰箱、油烟机等配置，在功能性上最大程度满足了年轻人的居住和社交需求。

　　(松花江路自如寓 开业实拍)

　　正是基于对市场有着权威的数据掌控能力，自如资管才能够精准定位客群、产品及租金，并给市场带来最适配的居住产品。

　　03：运营赋能：如何拉动新增长?

　　作为有着强互联网基因的资产管理公司，自如资管拥有海量的自有客户流量导入和极强的客户粘性。

　　1.7亿的装机量和900万的月活用户使得资产的去化非常快速高效。

　　基于在长租公寓领域深耕14年的行业积累，以及在数智化经营体系的加持下，自如资管为“松花江路自如寓”项目定制了专属的运营计划：

　　流量获取管理 通过可视化的客户来源热力图判断潜在客户分布逻辑，根据客户画像聚焦核心区域进行精准营销，通过自如APP实现线上VR看房、云端管家、线上签约，甚至预约搬家服务，实现人房高效匹配。

　　销售爬坡管理 项目配备具有保租房运营管理经验的项目经理和多名运营管家，负责房源带看签约、销售管理和经营达成，帮助项目实现快速高效去化。自如7天*24小时线上云服务管家，将辅助支撑租务管理工作。

　　稳定运营管理 在完成销售爬坡后，自如资管的营销运营中心会提供长效有力的运营资源支持，品质管理中心则会对项目品质进行检查，以确保项目的稳定长效运营。

　　(松花江路自如寓 实拍图)

　　在当下需求疲弱的市场情况下，存量业态的焕新已不再是选择题，而是决定资产未来价值的必答题。

　　未来已来，自如资管的价值，便在于将深刻的市场洞察转化为适配的创新产品，并以成熟的数智化运营体系确保资产的长期增值与收益稳定，为投资者打开存量时代的新增长通道。